近年すまいの給付金の施策や住宅ローン減税などによりマイホーム購入を考えられる方が増えています。
通常、数千万円もする住宅を購入する場合避けて通れないのが住宅ローンです。
住宅ローン組みたいけど金利についてよくわからない
金利が低いほうがおススメなの？
固定と変動どうちがうの？
と思う方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンについてよくわからず契約してしまったり、契約してしまったもののあとから払うことが困難になってしまう方が増えています。
私は夫の退職勧奨をキッカケにお金の勉強を始め、分譲マンションを売却しました。
その際、住宅ローンについて学び、住宅ローンを支払うリスクを考え賃貸マンションに住み替えることを決断しました。
そこでこの記事ではマイホーム購入を考えておられる方が住宅ローンを借りる前に知っておくべきこと、今回は金利についてと返済方法をわかりやすく解説していきます。
この記事を読めば住宅ローンについての悩みを解決できるかもしれません。
なんの知識もなかったただの主婦が勉強して得た知識ですが素人だからこそわかりやすく解説していきます。
住宅ローンとは
住宅ローンとはマイホームを購入するために金融機関からお金を借りることです。
住宅ローンを扱う金融機関が家を買う人に数千万円もするお金を融資できるのは購入した住宅を担保にして貸し出しを行うからです。
お金を借りる人は金融機関に対し、借りた金額（ローン元金）とは別に利息を支払う必要があります。
この元金と利息の合計額を毎月少しずつ返済して契約した返済期間のうちに完済するのが原則です！！
ローン元金（借入額）＋利息＝返済額
利息を計算する際に使われるのが住宅ローンの金利です。
金利とはお金を借りた人が元金に対して支払う利息の割合のこと
住宅は生活に必要不可欠なものなので、住宅ローンは一般的なローンに比べて金利面では優遇されており、低い金利で借りることができます。
その分返済が長期にわたることが多いため、住宅ローン選びでは金利が大きなポイントに！！
金利が高いということは借入金額に対する利息の割合が多いということ、それだけ利息の支払い額も大きくなるため金利を確認することが大切になってきます。
ですが金利はただ低いのが良いわけではありません。それだけで決めてしまうと借りるときの諸費用が高かったり途中で金利が上がるリスクがあるので注意する必要があります。
次に金利の種類について解説していきますのでメリット・デメリットをよく理解したうえで選ぶようにしましょう！
金利の種類
金利には以下の3つの種類があります。
・固定金利型
完済まで金利は変わらない
・変動金利型
半年に一度、金利の見直しがある
・固定金利期間選択型
選択した期間中の金利が固定される
金利の種類によって仕組みが異なるので解説していきます
固定金利型
ローン申し込み時（またはローン実行時）の金利が返済終了まで変わらない
金利の動向にかかわらず完済まで金利が変わらないので安心感がある
毎月の返済額が変わらないので返済計画の見通しが立てやすい
他のタイプより金利が高めに設定されている
金利下降期でも金利が高いまま固定されてしまう
固定金利の特徴は金利も返済額も変わらないというわかりやすさと安心感です。
また、金利が高めに設定されてるとはいっても今は低金利時代、返済期間が長いことを考えると高いともいえないでしょう。
変動金利型
市場の金利の変動に応じて金利が変動。金利は半年ごとに見直される。
固定金利に比べると金利が低く設定されている
高金利時において、金利低下に伴い金利も低下することが期待できる
半年に一度金利の見直しがあるため、金利が上昇することがある
借り入れ時点では総返済額がわからないため、先の見通しを立てにくい
変動金利は3つの種類のうち最も低金利に設定されています。
ですが半年に一度見直されるので、常に金利上昇の不安がつきまとうことになります。
元利均等返済の場合返済額は5年ごとに見直しされ、金利上昇により返済額が増加しても２５％を超えて増加することはありません。このため世の中の金利がある日突然上がったとしても急に返済額が上がることはないようになっています。
ただし、オーバーした分は以降の返済額で調整することになるので本来払うべき金額を後回しにしているだけということは理解しておきましょう。
＊元利均等返済について後ほど説明
固定金利期間選択型
返済期間のはじめのうちは固定金利で、固定金利期間が終了したあと固定金利型か変動金利型かを選択できる。固定金利期間が長いほど（固定金利期間の）金利は高くなる。
固定期間は１～３０年の間で金融機関がそれぞれ設定しています。
比較的低金利で一定期間固定金利にすることができる
固定金利期間経過後、金利の状況を見て再び固定金利を選択することもできる
固定金利期間中金利のリスクはないが固定期間経過後の金利リスクはある。
固定金利期間終了時の返済額については、変動金利型におけるような返済額の増加率の上限がないので負担が急増する可能性もある。
固定金利期間選択型は固定金利と変動金利の良い部分を掛け合わせた金利になります。
金利の固定期間が選択できるためライフプランにあわせて利用することができます。
ただ、固定金利期間選択型は5年ルールのような契約者の負担を抑える仕組みはありません。
ポイント
・今後の金利推移は誰にも予測できないので総返済額が一番少ない資金計画は完済時にしかわからない
・超低金利時代には返済期間の長い人ほど金利上昇リスクがあるので返済額の上昇に備えたい
・長く返済していく住宅ローンは損得よりも安心して付き合っていけるかどうかを優先したい
返済方法の種類
住宅ローンは元金と利息の合計額を毎月少しずつ返済していくものです。
その元金と利息の返済方法には大きく分けて元利均等返済と元金均等返済の二つの方法があります。
二つの返済方法のうちどっちを選べばいいの？
それぞれの特徴を知って自分に合うほうを選ぶようにしましょう！
元利均等返済
元金と利息（返済額）が毎回一定となるような返済方法で住宅ローンにおいては最も一般的な返済方法
【特徴】
１．返済当初は返済額のうちの利息部分が多く、返済が進むにしたがって利息部分が減り元金部分が多くなる
２．毎回の支払額が一定で生活設計が立てやすい
３．全期間の総支払額が元金均等返済よりも多い
元金均等返済
毎回一定額の元金を返済していく方式で毎回残高に応じた利息が上乗せされます。
【特徴】
１．当初の支払いは多いが返済が進むにつれて支払額が少なくなり負担が軽くなる。
２．収入が多いうちにたくさん返済して早く元金を減らし、利息負担を減らしたいひとに向いている
３．全期間の総支払額が元利均等返済よりも少ない
４．元利均等返済に比べると当初の返済額が多いため借入可能金額が少なくなる。
☆元金均等返済と元利均等返済の返済額比較
借入額2500万円を金利1.5％、返済期間３５年で返済した場合
| 当初の毎月返済額 | 総返済額 | |
| 元利均等返済 | 7万6546円 | 約3215万円 |
| 元金均等返済 | 9万733円 | 約3158万円 |
＊全期間固定金利型、ボーナス返済なしで試算
第一回の返済は1万4227円の差 総返済額は約57万円の差になります。
☆元利均等返済と元金均等返済の比較
| 元利均等返済 | 元金均等返済 | |
| 借入可能額 | 多い | 少ない |
| 当初の返済額 | 少ない | 多い |
| 支払う利息 | 多い | 少ない |
| 元金の減り方（残債） | 返済開始当初は減少が少ない | 一定 |
| 繰り上げ返済の効果 | 早期に行うほど利息軽減・期間短縮効果が高い | 時期にかかわらず短縮される期間は一定 |
どちらかを決める前にポイントをしっかりおさえておきましょう！
まとめ
今回は住宅ローンの金利と返済方法について解説しました。
金利も返済方法もひとつではないので何が自分に合っているか迷われるかもしれません。
住宅ローンは長期で返済していくものなので今の収入や支出だけでなく将来の家計がどうなるか予測した上で返し方を計画するようにしましょう！
最後までお読みいただき有難うございました。