はじめまして、でこひろと申します。
今日は住み替えについてのお話しです。
皆さんはどんな時に住み替えを考えますか？
家族が増えたり、減ったり、時には人生計画を見直したりする際に考えられる方が多いでしょう。
私は夫の退職勧奨がキッカケで「このまま住宅ローンを払い続けながらマンションに住んでていいものか」と考えるようになりました。
ですが住み替えって勇気がいりますし人生において大きな決断になりますよね。
だからこそタイミングがとても大事！！
今日はそのタイミングについて私の経験をまじえながら話していきたいと思います。
住み替えには
・持ち家（一戸建てや分譲マンション）から持ち家
・賃貸から持ち家
・持ち家から賃貸
・賃貸から賃貸
がありますが今回は持ち家から賃貸への住み替えのお話になります。
＊持ち家から持ち家の住み替えは家の売却と購入の二つのタイミングを考えないといけません。焦って新しい物件を購入することは避けたいので私はいったん賃貸に住んでからゆっくり新居を探されるのをおススメしたいです。
持ち家から賃貸への住み替えを考えてる方、持ち家に住んでて今の住環境に不安を感じている方の参考にしていただけたらと思います。
住み替えの目的とは？
住み替えのタイミングは住み替えの目的によって変わってきます。
我が家の場合キッカケは退職勧奨ですが以前から環境の良いところへ引っ越したいと思っていました。
ちょうど長男が小学校に上がる前だったので4月入学までに家を売却し住み替えができればと考えました。
では実際に住み替えを行った方たちはどのような目的で住み替えたのでしょうか。
国土交通省の平成３０年度住生活総合調査で公表された「最近5年間に実施した住み替えの目的」の結果で見てみましょう。
住み替えで一番多い理由は「通勤・通学の利便」、子供の進学や親の転勤のために通いやすいところに住み替えたいと考える方が多いようです。
次に「広さや部屋数」、子育て世代が子供の出産や成長に合わせて広い家へ住み替えているということが言えます。
「日常の買い物、医療などの利便」「高齢期の住みやすさ」も多いことからシニア世代の住み替えも多い。
定年後や老後に夫婦２人の生活となりアクセスが良くコンパクトな住まいへの住み替えを実施している方が増えています。
ライフイベントの他にも「災害に対する安全性・治安」、「性能向上」、「使いやすさ」など住環境を変えるための住み替え、「住居費負担軽減」所得の変化や教育費の増加で住宅ローンを負担に感じ住み替えたいと考える方もいるようです。
住み替えるのに適したタイミング
次に、実際に住み替える場合に適したタイミングについてお話しします。
購入して１３年（１０年）が経過している
家を購入すると所得税から控除が受けられる「住宅ローン控除」という制度があります。
住宅控除を受けられる年数の上限は新築住宅は購入後１３年（中古住宅は１０年）となっているため、控除で税金を減らせる１３年（１０年）が経過してから住み替えるのがよいでしょう。
建物の築年数が浅いとき
家は築年数が経てば経つほど資産価値が下がってしまいます。
・木造一戸建ての場合
一般的に木造一戸建ては築２０年を過ぎると価値がなくなるといわれており、売れたとしても土地にしか価格がつきません。
さらに日本では戸建ては新築で購入する方が多く、築２０年を過ぎた家は売れにくいのが実態です。
よほど都心など立地が良い場所でない限り相場が高まることもないので、戸建てを高く・早く売るためには築２０年前に売却するのがおススメです。
・マンションの場合
購入後１年で価値が急落しますが資産価値の減少スピードは木造建てに比べるとゆるやかです。
一般的に築１０年でおよそ７０～８０％程度の価値をキープします。
しかしながら、築２０年を過ぎると資産価値はおよそ半分になる傾向があります。
よってマンションの価値を維持して住み替えを考えるなら築１０年あたりがベストです。
市場の相場が高いとき
一戸建てもマンションも物件価格の市場相場が高いうちに売却することが住み替えを成功させるポイントの１つです。
国土交通省が発表している「不動産取引価格指数」で現在の市場の売却相場を知ることができます。
ここ約10年間、マンションは高騰しています。
戸建てについてもほぼ横ばいながら上昇傾向にあります。
２０２２年も不動産価格は高騰を維持しましたが２０２３年はどうなるでしょうか？
２０２３年がピークだといわれる方がいらっしゃったり、いやまだまだ上がり続けるだろうという意見があったりさまざまです。
この先の動向は誰にも分かりません、ですが今は上がっていることは確かなので一度自宅の不動産価格を調べておくのもいいでしょう。
また、可能であれば近隣の売り出し状況をみて、だいたいの相場を知ることも大切です。
実際に住み替えた私が言えること
我が家の住み替えは綿密に計画して行ったわけではありませんでした。
以前からより環境の良いところへ引っ越したいと思いつつも重い腰を上げることはできなかった。
わざわざ住み慣れたマンションを売ってまで住み替えるべきなのか？と考えていたからなんです。
そんな時に夫が退職勧奨。家計を見直す機会ができました。
また、その時期はマンション価格の高騰が続いていて高く売却できる可能性がありました。
とりあえず、近隣のマンションの相場や居住しているマンションの相場を調べたあと、我が家の住まいの価格査定をしてもらいました。
住宅ローンの残債のことを考えたうえで自分たちで希望価格を設定し、希望価格に副わない場合は住み替えを断念することに決めていました。
査定の結果、希望価格を上回ったので売却することを決断したんです。
今思えばタイミングがとても良かったのだと思います。
夫の退職勧奨が長男の小学校入学後だったら、マンションの価格が高騰していなかったら住み替えてなかったのかもしれません。
結果、経験者が言えることはキッカケとタイミングが合うことが大切。
キッカケはなんでもいいと思うんです。
・住居の隣にマンションが建つ計画がある
・小学校や中学校の評判が良くない
・実家の近くに引っ越したい
・周辺で物件を探している方がいます。のチラシがメールボックスに入っていた
など
何かキッカケを見つけたらまずは住まいの価格を査定してみることをオススメします。
当初、マンション売却後、中古マンションを購入し住み替えを検討しましたが良い物件が見つからず賃貸マンションに住み替えました。
住み替えたあと、住宅ローンについて勉強し今のところ賃貸に住み続けようと決めています。
そのため、今回は持ち家から賃貸への住み替えのお話しにさせていただきました。
まとめ
住み替えには住み替えの目的である個人的なタイミングとより条件のよい住み替えにつながるタイミングがあります。
住み替えの必然に迫られたときは個人的なタイミングを優先するしかありません。
ですが、上手に住み替えるにはなるべくご紹介したタイミングを選んで住み替えの時期を検討することをオススメします。
そして、日常にキッカケを見つけたらタイミングを探ってみることもいいでしょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。